ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ВМЕСТО ДОГОВОРА ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ МОЖЕТ БЫТЬ ПРИЗНАН НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМ

 

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ ПО ВОПРОСАМ НЕДВИЖИМОСТИ

АДВОКАТ ПО НЕДВИЖИМОСТИ В ГОРОДЕ КИЕВ

050-469-11-13                                096-843-73-84                                      044-361-16-84

Информация актуальна на 2021 год

ЧИТАТЬ НА УКРАИНСКОМ ЯЗЫКЕ

Если стороны намерены заключить договор пожизненного содержания, а заключили договор купли-продажи квартиры, то такой договор может быть признан недействительным.

В данной статье, юридические консультации Вашему вниманию предлагается Постановление Верховного Суда от 25 марта 2021 по делу № 712/9646/17, производства 61-1668св о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. В данной статье систематизированы, какие обстоятельства являются основанием для признания недействительным договора купли-продажи, заключенному вместо договора пожизненного содержания, нормы права на которые ссылается суд для принятия данного решения, доказательства, которые приняты во внимание судом.

Ссылка на решение суда по делу о признании договора купли-продажи недействительным:

https://reyestr.court.gov.ua/Review/95982774/

 

Результат рассмотрения исковых требований о признании договора купли-продажи недействительными:

Исковые требования о признании договора купли-продажи недействительными удовлетворены.

Постановлением Апелляционного суда Черкасской области от 13 декабря 2018 решение Сосновского районного суда г.. Черкассы от 21 сентября 2018 отменено. Иск удовлетворен.

Признан недействительным договор купли-продажи квартиры АДРЕС_1, заключенный между ЛИЦО_1 и ЛИЦО_2 22 июня 2017 и удостоверен нотариусом Первой государственной нотариальной конторы и зарегистрирован в реестре за № 1? 1714.

Постановление апелляционного суда мотивировано тем, что спорный договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения и обмана, поскольку истец является лицом преклонного возраста, инвалидом 2-й группы по зрению и имеет проблемы со слухом.

Кроме того, в постановлении указано, что стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи, и которую подтвердил ответчик, не соответствует реальной стоимости квартиры.

 

Нормы права, согласно которым данный договор признан недействительным:

Согласно положениям части второй и третьей статьи 203 ГК Украины лицо, совершающее сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности, а волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле.

Согласно части первой статьи 215 ГК Украины основанием недействительности сделки является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных частями первой-третьей, пятой и шестой статьи 203 настоящего Кодекса.

Согласно статье 230 ГК Украины под обманом понимается умышленное введение в заблуждение стороны сделки его контрагентом по обстоятельствам, которые имеют существенное значение. То есть при обмане всегда присутствует умысел со стороны второй стороны сделки, которая, наверное, зная о наличии или отсутствии тех или иных обстоятельств и о том, что вторая сторона, если бы она обладала этой информацией, не вступила бы в правоотношения, невыгодные для нее, направляет свои действия для достижения цели - совершить сделку. Обман может касаться только обстоятельств, имеющих существенное значение, то есть природы сделки, прав и обязанностей сторон, свойств и качеств вещи, которые значительно снижают ее ценность или возможность использования по целевому назначению.

Кроме того, если лицо, совершившее сделку, ошиблось относительно обстоятельств, которые имеют существенное значение, такая сделка может быть признана судом недействительной. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, прав и обязанностей сторон, таких свойств и качеств вещи, которые значительно снижают ее ценность или возможность использования по целевому назначению. Ошибка относительно мотивов сделки не имеет существенного значения, кроме случаев, установленных законом (часть первая статьи 229 ГК Украины).

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, обмана, насилия, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие влияния тяжелого обстоятельства, является оспариваемым. Обстоятельства, по которым ошиблась сторона сделки, должны существовать именно на момент совершения сделки. Лицо в подтверждение своих требований о признании сделки недействительной должна доказать, что такая ошибка действительно имела место, а также она имеет существенное значение. Ошибка в результате собственной небрежности, незнание закона или неправильного его толкования одной из сторон не является основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии со статьей 655 ГК Украины по договору купли-продажи одна сторона (продавец) передает или обязуется передать имущество (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель принимает или обязуется принять имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму.

Исходя из содержания статей 203, 655 ГК Украины договор купли-продажи считается заключенным, если стороны имеют полное представление не только о предмете договора, но и достигли согласия о все его существенные условия.

 

Доказательства, приняли суды во внимание при признании данного договора недействительным (в том числе апелляционной инстанции):

Доказательства в которые ссылался суд апелляционной инстанции:

Ссылка на решение суда апелляционной инстанции:

https://reyestr.court.gov.ua/Review/78555772/

Судом установлено, что ОСОБА_5 на основании свидетельства о праве собственности, выданного органом приватизации Сосновского райисполкома. Черкассы 10.06.1993 года принадлежала однокомнатная квартира АДРЕС_1.

22 июня 2017 между ОСОБА_5 и ОСОБА_6 был заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

В соответствии с договором купли-продажи квартира продана за 75 242 грн. согласно оценке рыночной стоимости квартиры.

В этот же день проведена государственная регистрация права собственности на указанную квартиру и внесены соответствующие данные в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.

27 июня 2017 заключен письменный договор между ОСОБА_5 и ОСОБА_6 в соответствии которого ОСОБА_6 обязывался ухаживать ОСОБА_5, предоставлять ей плату за квартиру, приходить к ней по понедельникам, помогать ей в покупке питания и лекарств, похоронить ее в с. Коробовка Золотоношского района.

3 июля 2017 ОСОБА_5 обратилась к Черкасского отдела полиции Главного управления Национальной полиции в Черкасской области с заявлением о мошеннических действиях в отношении квартиры АДРЕС_1.

31 июля 2017 обратилась в суд с соответствующим иском.

С материалов дела следует, что истица является лицом преклонного возраста, инвалидом 2 группы по зрению, имеет проблемы со слухом и их рекомендуется слуховой аппарат.

В правоохранительные органы с заявлением обратилась через 11 дней, а с иском в суд через 1 месяц 7 дней.

После заключения договора истица продолжала проживать в квартире, производить оплату коммунальных услуг.

Через пять дней после заключения оспариваемого договора письменно заключила договор о предоставлении ответчиком услуг по ее уходу.

Стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи, и которую подтвердил ответчик, явно не соответствует реальной стоимости квартиры.

С учетом приведенных обстоятельств в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения и обмана, а поэтому необходимо признать недействительным.

Доказательства на которые ссылается Верховный Суд:

Лицо в подтверждение своих требований о признании сделки недействительной должна доказать на основании надлежащих и допустимых доказательств, в том числе объяснения сторон и письменных доказательств, наличие обстоятельств, которые указывают на ошибку, - неправильное восприятие ею фактических обстоятельств сделки, что повлияло на ее волеизъявление, и что эта ошибка действительно была и имеет существенное значение.

С материалов дела следует, что истица является лицом преклонного возраста, инвалидом 2 группы по зрению, имеет проблемы со слухом и их рекомендуется слуховой аппарат.

В правоохранительные органы с заявлением обратилась через 11 дней, а с иском в суд через 1 месяц 7 дней.

После заключения договора истица продолжала проживать в квартире, производить оплату коммунальных услуг.

Через пять дней после заключения оспариваемого договора письменно заключила договор о предоставлении ответчиком услуг по ее уходу.

Стоимость квартиры, указанной в договоре купли-продажи, и которую подтвердил ответчик, явно не соответствует реальной стоимости квартиры.

С учетом приведенных обстоятельств в их совокупности, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи заключен под влиянием заблуждения и обмана, а поэтому необходимо признать недействительным.

Выводы по делу о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, когда стороны намеревались заключить договор пожизненного содержания.

Учитывая выше изложенное судебную практику следует обратить внимание на то, что стороны, заключающие договор купли продажи квартиры или другой недвижимости, с целью заключить совсем другой договор могут получить в результате решения суда о признании данного договора недействительным. Как говорят подписывайте то, о чем вы договорились.

С уважением, адвокат по недвижимости ЮК ДОМПРАВО